Imobiliário público – um alerta | Artigo de Helena Roseta no Público

“Num quadro de financeirização crescente da habitação, o modelo de gestão do FNRE parece-me envolver demasiados riscos.”
“Alertei António Costa para tudo isto. Parece-me um modelo demasiado arriscado, que pode vir a trazer muitos amargos de boca. Aconselhei Fernando Medina a não alienar imóveis municipais ao FNRE nestas condições. Dizem-me ambos que não tenho razão. Do alto dos meus 71 anos, já vi muito. E temo bem que o futuro venha a confirmar os meus receios. Torno-os públicos por um dever de cidadania. Se estiver errada, serei a primeira a reconhecê-lo.”

A escassez de oferta de arrendamento acessível é um fenómeno que em Portugal começou nos centros históricos, por múltiplas razões, e já está a alastrar a zonas periféricas. Os preços continuam a subir para desespero de muita gente. Não ignoro os efeitos das recentes alterações legais ao arrendamento, que reforçam direitos dos inquilinos, na redução da oferta privada. Mas a oferta pública, que devia ajudar a compensar estes efeitos, não tem surgido.

O programa de arrendamento acessível do município de Lisboa está parado no Tribunal de Contas. O programa de arrendamento acessível prometido pelo Governo só agora chegou ao Conselho de Ministros. Infelizmente, e com tristeza o digo, não se vislumbram resultados a curto prazo.

O artigo 65.º da Constituição comete ao Estado o dever de garantir a todos o direito à habitação. Mas durante décadas esta incumbência teve apenas dois instrumentos: bonificar juros na compra de casa e congelar rendas. A promoção pública foi uma excepção, com o programa de erradicação das barracas em Lisboa e Porto nos anos 90. Fora isso, os sucessivos orçamentos de Estado esqueceram a habitação. Como se o problema não existisse e o dever do Estado estivesse cumprido.

É minha convicção que esta ausência de investimento público na habitação não se resolve com engenharias financeiras criativas. Não vejo como será possível aumentar substancialmente a oferta de arrendamento se o Estado não fizer a sua parte. Os municípios poderão fazer mais, mas o dever primeiro é do Estado.

Vem isto a propósito do desenvolvimento do Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado, o FNRE, posto em marcha em 2017. O objectivo à partida pareceu-me louvável – mobilizar edificado público devoluto, reabilitá-lo e destiná-lo a arrendamento acessível. Apoiei a medida. Também apoiei a possibilidade de recorrer a investimento do Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social. A solução nem sequer era nova. Foi com verbas da Federação das Caixas de Previdência que no passado se construíram e geriram milhares de habitações económicas.

Sucede porém que os tempos são outros. Num quadro de financeirização crescente da habitação, o modelo de gestão do FNRE parece-me envolver demasiados riscos. A ideia é que Estado e autarquias alienem a este Fundo, a troco de unidades de participação (UP), imóveis devolutos cuja adaptação a fins habitacionais o Fundo avalia. Para isso, a entidade gestora, que é a Fundiestamo, promove todas as acções necessárias até à reabilitação e colocação no mercado dos imóveis que tenham condições para o efeito. Mas é preciso garantir uma rentabilidade de 4% aos detentores de UP. Para isso, definiu-se como limite da área reabilitada para habitação o mínimo de 51%, podendo o restante ser destinado a outros fins. Todo o processo, desde a escolha dos projectistas à contratação de obras, pode ser feito à margem do Código da Contratação Pública, uma vez que a Fundiestamo é uma sociedade anónima. O escrutínio do Fundo e de cada um dos seus subfundos é feito pela CMVM e pelos detentores de UP.

Na prática, estamos perante um fundo imobiliário constituído inicialmente por património público, gerido por uma entidade de capitais públicos, que depois entra no jogo da livre concorrência com os demais fundos imobiliários e afins para garantir a rentabilidade desejada. De caminho, o património imobiliário deixa de ser público, a contratação de obras deixa de ser obrigatoriamente por concurso e até a escolha dos projectistas é decidida à margem de qualquer procedimento concursal.

Creio que o risco de se perder o devido escrutínio público no processo é muito elevado. Todos nos lembramos das vicissitudes da “Parque Escolar”, com investimento público de algumas centenas de milhões de euros. O investimento da Segurança Social previsto é muito mais elevado: 1.400 milhões de euros. Nada garante que os 51% ou mais de uso habitacional sejam de facto para arrendamento acessível. E nada impede que os restantes usos não sejam destinados a finalidades mais rentáveis e até especulativas.

Alertei António Costa para tudo isto. Parece-me um modelo demasiado arriscado, que pode vir a trazer muitos amargos de boca. Aconselhei Fernando Medina a não alienar imóveis municipais ao FNRE nestas condições. Dizem-me ambos que não tenho razão. Do alto dos meus 71 anos, já vi muito. E temo bem que o futuro venha a confirmar os meus receios. Torno-os públicos por um dever de cidadania. Se estiver errada, serei a primeira a reconhecê-lo.

Artigo de Helena Roseta no Público