Proposta 1385/2008 – ESTRATÉGIA INTEGRADA NA BAIXA-CHIADO

Apresentada: 17 de Dezembro de 2008
Pelouro: Urbanismo e Reabilitação
Serviço: DMPU/DMCRU-UP Baixa-Chiado/DPE-UPPLH
Agendada:74ª Reunião, 7 de Janeiro 2009
Debatida e votada: 74ª Reunião, 7 de Janeiro 2009
Resultado da votação: Aprovada por maioria com 14 votos a favor (6PS, 3LCC, 2CPL, 2PCP e 1IND) e 3 abstenções (3PSD)

NOTA: A proposta original foi alterada, sendo subscrita em conjunto com o vereador Manuel Salgado e incorporando alterações solicitadas na reunião.

Proposta original

1. A valorização da globalidade e diversidade do património edificado existente na área da Baixa Pombalina, essencial para o seu reconhecimento como Património da Humanidade, é um dos elementos constituintes da estratégia consagrada pelo documento “REVITALIZAÇÃO DA BAIXA-CHIADO – Revisão do Relatório – Proposta de Setembro de 2006”, aprovado pela CML através da deliberação 120/2008, em 19 de Março.

2. Segundo esse relatório (ponto 2.4.2), a estratégia de revitalização da Baixa-Chiado assenta num “projecto integrado e sustentável do ponto de vista social, ambiental e financeiro” envolvendo três ideias chave:
– uma função comercial e de lazer relevante
– uma zona renovada de localização de actividades de decisão e criativas
– um “modelo específico de habitação”, superando as limitações físicas e de mobilidade com soluções inovadoras e oferecendo soluções de comércio de proximidade.

3. Ainda segundo o mesmo relatório (ponto 2.4.5, domínio da habitação e das políticas sociais), os objectivos estratégicos da revitalização da Baixa-Chiado envolvem:
– a permanência da população residente
– a participação dos residentes nos processos de tomada de decisão
– a melhoria das condições de habitablidade dos residentes
– a regulação dos efeitos do livre funcionamento do mercado imobiliário.

4. No mesmo capítulo e rubrica, o relatório defende “uma política social de habitação que permita a gestão adequada dos recursos habitacionais, que garanta a equidade social, promova a cidadania e respeite a diversidade sócio-cultural, por contraposição a uma visão meramente economicista de reabilitação arquitectónica do edificado e sem preocupações de regulação do mercado, adequadas à ocupação heterogénea do espaço pelos grupos populacionais.”

5. É certo que a proposta 120/2008 não mereceu a aprovação da Assembleia Municipal. Mas nenhuma força política defendeu a separação entre a gestão urbanística e a estratégia de revitalização da Baixa-Chiado. Com efeito, a própria legislação sobre os instrumentos de gestão territorial (RJIGT, decreto-lei nº 316/2007, de 19 de Setembro) garante que os instrumentos de gestão territorial, para além de se sujeitarem ao princípio da participação pública, devem ser implementados, na fase de execução, por forma a garantir a articulação de todos os agentes, públicos e privados. Dai que não se possa separar a metodologia da gestão urbanística das estratégias subjacentes aos planos territoriais que a suportam.

6. Do conjunto de 43 processos relativos a operações urbanísticas submetidos à apreciação do executivo em 17.12.2008, 32 enquadram-se nas Medidas Preventivas para a Área Histórica da Baixa, aprovadas pela Resolução do Conselho de Ministros nº 192/2008, de 11 de Dezembro. Os restantes 11 estão na área de intervenção da Baixa-Chiado, mas fora da Área Histórica da Baixa.

7. Na sua totalidade, o conjunto dos 43 processos agora apresentados representa, segundo declarações à imprensa do Vereador responsável, 160 fogos, mais de metade dos quais T0 e T1, incluindo 8 fogos da EPUL, e ainda 25.000 m2 destinados a escritórios e 38.000 m2 destinados a comércio. É uma quantidade apreciável de investimento envolvido, embora não tenha sido apresentada nenhuma análise de todo o conjunto.

8. Também não está garantido nem se conhecem medidas destinadas ao proclamado “envolvimento dos actores e agentes da modernização da Baixa” (ponto 4.3.5 do Relatório acima referido), nomeadamente os “actores a privilegiar. Desde logo as freguesias. Em seguida as associações dos comerciantes e a Agência Baixa Chiado, as comissões de moradores, as paróquias e as colectividades, os promotores e os vários interesses já instalados no local.”

9. Por todas estas razões, a metodologia de aprovação casuística de operações urbanísticas ao abrigo das Medidas Preventivas da Baixa não permite nem garante:
• a concretização de uma estratégia de revitalização integrada para a Baixa-Chiado;
• a operacionalização de medidas de política social de habitação e de dinamização do mercado de arrendamento incluídas nessa estratégia
• a indispensável revitalização do comércio e a criação de equipamentos de proximidade

10. Esta metodologia casuística também não clarifica os mecanismos de constituição de parcerias e de envolvimento dos actores e partes interessadas.

11. Acresce ainda que, relativamente ao Plano de Pormenor da Baixa Pombalina, cuja elaboração foi aprovada pela CML através da proposta n.º 90/2008, de 19 de Março, não se obteve, até ao momento, nenhum relatório sobre o período de participação pública então deliberado.

10. A metodologia de aprovação casuística também não permite clarificar a articulação da gestão urbanística destes processos com os objectivos enunciados na deliberação de elaboração do PP, designadamente:
• “Definir as condições específicas de integração de usos de comércio, habitacionais, de serviços, e equipamentos, tendo em atenção o disposto na legislação aplicável e as características dos edifícios;” […];
• “Criar uma rede de equipamentos públicos, de cultura, de turismo e de lazer que sirvam de âncora à atractividade e desenvolvimento sustentável da zona de intervenção;” […];
• “Reformular a rede de infra-estruturas, nomeadamente com a criação de uma rede de telecomunicações moderna e reordenamento das redes de distribuição;” […]

11. Dada a importância do quantitativo de fogos resultantes da apreciação dos processos pendentes nesta zona, é imperioso estabelecer uma articulação com o Programa Local de Habitação. Recorde-se que uma das medidas previstas no Relatório “Revitalização Baixa-Chiado” foi a criação, no âmbito dos financiamentos e parcerias ( 4.3.3) de “incentivos próprios à reabilitação, nomeadamente de fogos devolutos ( através de crédito bonificado e outras facilidades), bem como a criação de uma bolsa de fracções devolutas pertencentes a instituições públicas e privadas para reabilitação e colocação no mercado de arrendamento, por um período não inferior a cinco anos(…)”. No conjunto de processos ora submetidos à apreciação não estão identificados os fogos devolutos e os ocupados, nem há qualquer informação sobre a disponibilidade dos requerentes quanto à obtenção de incentivos para reabilitação e arrendamento, que são de bastante relevo no Orçamento de Estado para 2009.

12. Em suma, esta metodologia pode estar a comprometer, de forma irremediável, os objectivos estratégicos da CML para a Baixa, nomeadamente no que respeita à política habitacional e à oportunidade histórica da sua revitalização com estratos jovens e agregados familiares da classe média. Também não se vislumbram garantias de manutenção dos actuais residentes com condições de habitabilidade melhoradas.
Assim, propomos que a Câmara Municipal delibere, no quadro das suas competências legais:

I – Estabelecer, nos termos do artigo 6º da Lei dos Solos (Decreto-Lei nº 794/76, de 5 de Novembro), o princípio de que um dado número, ou percentagem, dos fogos resultantes de operações urbanísticas na área do Plano de Pormenor da Baixa Pombalina, a fixar no quadro da elaboração do referido PP, deverá ser sujeito a controle do valor da renda ou do preço da venda.

II – Aos fogos a sujeitar a controle do valor de renda deverá aplicar-se o Programa Porta 65 Jovem ou outro equivalente, que incentive a fixação de população jovem.

III – Aos fogos a sujeitar a controle de valor de venda deverá aplicar-se o regime de custos controlados.

IV- Submeter todas as operações urbanísticas abrangidas pelo PP Baixa Pombalina e pelas suas medidas preventivas à aplicação dos princípios atrás expressos, devendo a respectiva aprovação ou deferimento de licenciamento mencionar este condicionamento.

V- Ordenar a elaboração, no quadro do PP Baixa Pombalina e da revitalização da Baixa-Chiado, de um estudo que permita fixar o número ou percentagem de fogos acima referido, ouvindo os promotores interessados nas operações urbanísticas em causa e recorrendo às várias possibilidades de concertação previstas no RJIGT (DL 316/2007 de 19 de Setembro), nomeadamente os Programas de Acção Territorial (artigo 121º do RJIGT) que permitam integrar os diferentes actores e as diferentes dimensões de intervenção, desde à habitação à revitalização do comércio de proximidade e à instalação de equipamento em falta (como por exemplo Centro de Saúde).

NOVA REDACÇÃO CONJUNTA – HELENA ROSETA e MANUEL SALGADO
Esta redacção incorpora as alterações ao considerando 13 e à parte deliberativa da proposta introduzidas na reunião de 7.01.09

1. A valorização da globalidade e diversidade do património edificado existente na área da Baixa Pombalina, essencial para o seu reconhecimento como Património da Humanidade, é um dos elementos constituintes da estratégia consagrada pelo documento “REVITALIZAÇÃO DA BAIXA-CHIADO – Revisão do Relatório – Proposta de Setembro de 2006”, aprovado pela CML através da deliberação 120/2008, em 19 de Março.

2. Segundo esse relatório (ponto 2.4.2), a estratégia de revitalização da Baixa-Chiado assenta num “projecto integrado e sustentável do ponto de vista social, ambiental e financeiro” envolvendo três ideias chave:
– uma função comercial e de lazer relevante
– uma zona renovada de localização de actividades de decisão e criativas
– um “modelo específico de habitação”, superando as limitações físicas e de mobilidade com soluções inovadoras e oferecendo soluções de comércio de proximidade.

3. Ainda segundo o mesmo relatório (ponto 2.4.5, domínio da habitação e das políticas sociais), os objectivos estratégicos da revitalização da Baixa-Chiado envolvem:
– a permanência da população residente
– a participação dos residentes nos processos de tomada de decisão
– a melhoria das condições de habitabilidade dos residentes
– a regulação dos efeitos do livre funcionamento do mercado imobiliário.

4. No mesmo capítulo e rubrica, o relatório defende “uma política social de habitação que permita a gestão adequada dos recursos habitacionais, que garanta a equidade social, promova a cidadania e respeite a diversidade sócio-cultural, por contraposição a uma visão meramente economicista de reabilitação arquitectónica do edificado e sem preocupações de regulação do mercado, adequadas à ocupação heterogénea do espaço pelos grupos populacionais.”

5. É certo que a proposta 120/2008 não mereceu a aprovação da Assembleia Municipal. Mas nenhuma força política defendeu a separação entre a gestão urbanística e a estratégia de revitalização da Baixa-Chiado. Com efeito, a própria legislação sobre os instrumentos de gestão territorial (RJIGT – Decreto-Lei n.º 316/2007, de 19 de Setembro) garante que os instrumentos de gestão territorial, para além de se sujeitarem ao princípio da participação pública, devem ser implementados, na fase de execução, por forma a garantir a articulação de todos os agentes, públicos e privados. Dai que não se possa separar a metodologia da gestão urbanística das estratégias subjacentes aos planos territoriais que a suportam.

6. Nas últimas sessões camarárias têm sido aprovados inúmeros processos no domínio da gestão urbanística ao abrigo das Medidas Preventivas entretanto aprovadas para a Área Histórica da Baixa (Resolução do Conselho de Ministros n.º 192/2008, de 11 de Dezembro).

7. O envolvimento da sociedade civil tem sido garantido através da Comissão Consultiva da Baixa, criada por deliberação da Câmara Municipal de 23/04/2008 e da Assembleia Municipal de 27/05/2008 (Proposta n.º 91/2008), bem como das freguesias abrangidas, que têm acompanhado e participado no processo de elaboração das medidas preventivas, no apoio à decisão no âmbito do licenciamento de operações urbanísticas na área de intervenção daquelas medidas e no apoio à elaboração do futuro plano de pormenor, actualmente em curso.

8. Ainda sobre a participação pública, através do Aviso n.º 13036/2008, publicado no Diário da República, 2.ª série, n.º 82, de 28 de Abril, foi publicitado o início da elaboração do Plano de Pormenor da Baixa Pombalina e a abertura de um período de participação pública, durante o qual todos os interessados puderam formular sugestões e apresentar informações e consultar os Termos de Referência do futuro plano. De acordo com o documento de “Balanço inicial da avaliação das sessões de apresentação dos Termos de Referência de planos de pormenor e de planos de urbanização em elaboração”, elaborado pela Direcção Municipal de Planeamento Urbano, realizou-se uma sessão pública sobre o Plano de Pormenor da Baixa Pombalina em 26/05/2008, na qual intervieram diversos oradores, e participantes com relevante participação. Desta sessão foi realizado um relatório especifico que consta do processo de elaboração do P.P

9. Acresce que são objectivos enunciados na deliberação de elaboração do referido PP, designadamente:
• “Definir as condições específicas de integração de usos de comércio, habitacionais, de serviços, e equipamentos, tendo em atenção o disposto na legislação aplicável e as características dos edifícios;” […];
• “Criar uma rede de equipamentos públicos, de cultura, de turismo e de lazer que sirvam de âncora à atractividade e desenvolvimento sustentável da zona de intervenção;” […];
• “Reformular a rede de infra-estruturas, nomeadamente com a criação de uma rede de telecomunicações moderna e reordenamento das redes de distribuição;” […]

10. Mas torna-se necessário assegurar formas eficazes que assegurem:
• a concretização de uma estratégia de revitalização integrada para a Baixa-Chiado;
• a operacionalização de medidas de política social de habitação e de dinamização do mercado de arrendamento incluídas nessa estratégia;
• a indispensável revitalização do comércio e a criação de equipamentos de proximidade.

11. E, dada a importância do quantitativo de fogos resultantes da apreciação dos processos pendentes nesta zona, é imperioso estabelecer uma articulação com o Programa Local de Habitação. Recorde-se que uma das medidas previstas no Relatório “Revitalização Baixa-Chiado” foi a criação, no âmbito dos financiamentos e parcerias (4.3.3) de “incentivos próprios à reabilitação, nomeadamente de fogos devolutos (através de crédito bonificado e outras facilidades), bem como a criação de uma bolsa de fracções devolutas pertencentes a instituições públicas e privadas para reabilitação e colocação no mercado de arrendamento, por um período não inferior a cinco anos(…)”. No conjunto de processos que têm sido submetidos a apreciação não estão identificados os fogos devolutos e os ocupados, nem há qualquer informação sobre a disponibilidade dos requerentes quanto à obtenção de incentivos para reabilitação e arrendamento, que são de bastante relevo no Orçamento de Estado para 2009.

12. Segundo o artigo 6º da Lei dos Solos (Decreto-Lei nº 794/76, de 5 de Novembro), “na execução de qualquer plano de expansão, desenvolvimento ou renovação urbanas (…) serão sempre fixados os números ou percentagens dos fogos a construir, sujeitos a fixação ou contrôle dos valores das rendas ou dos preços de venda, além dos destinados a habitação social.” Este preceito deverá ser tido em conta no Plano de Pormenor da Baixa Pombalina, mas faltam estudos que permitam definir ou fixar com razoabilidade esses números e percentagens. Também é necessário garantir, na execução do PP e de acordo com do nº1 do artigo 18º da Lei nº 48/ 98, de 11 de Agosto, a correcta redistribuição entre os interessados dos encargos e benefícios resultantes da revitalização do parque habitacional desta área central de Lisboa.

13. Finalmente, não podem deixar de ser equacionados os programas disponíveis para promover a habitação jovem, a eficiência energética ou a melhoria da mobilidade dos residentes, bem como os benefícios fiscais aprovados pela Lei do Orçamento de Estado para 2009. Os vários instrumentos legais e fiscais disponíveis para promover a reabilitação integrada da Baixa-Chiado podem ser convocados para uma acção concertada da autarquia e das entidades públicas ou privadas interessadas no processo, através, por exemplo, da figura do Programa de Acção Territorial (artigo 121º do RJIGT – DL 316/2007 de 19 de Setembro ), aliás já considerada no âmbito da decisão de elaboração do PP da Baixa-Chiado.

Assim, tendo em vista os objectivos estratégicos da CML para a Baixa, nomeadamente no que respeita à política habitacional e à oportunidade histórica da sua revitalização com estratos jovens e outros agregados familiares, incluindo famílias numerosas, e manutenção dos actuais residentes com condições de habitabilidade melhoradas, propomos que a Câmara Municipal delibere, no quadro das suas competências legais:

I – Ordenar a elaboração de um estudo económico-financeiro e técnico para a área da Baixa sobre medidas de financiamento e fiscais que incentivem a reabilitação para habitação em regime de custos controlados para venda, destinados a habitação própria ou a arrendamento para habitação, bem como sobre características e requisitos técnicos de construção.

II – Que aos fogos a sujeitar a controle do valor de renda seja aplicável o Programa Porta 65 Jovem ou outro equivalente, que incentive a fixação de população jovem.

III – Ordenar a elaboração de um estudo jurídico sobre a possibilidade de em sede de plano municipal de ordenamento do território poder impor uma quota para construção de habitação em regime de custos controlados, e sujeita a controle do valor da renda, ou do preço da venda.

IV – Incentivar as várias possibilidades de concertação entre entidades públicas e com privadas, na Baixa, por forma a integrar os diferentes actores e as diferentes dimensões de intervenção, desde à habitação à revitalização do comércio de proximidade e à instalação de equipamento em falta.

V – Que seja fixado o prazo de 60 dias para a elaboração dos estudos mencionados em I e III.