Proposta 560/2007 e Proposta 8/2008 – METODOLOGIA PARA A FIXAÇÃO DE VALORES DE SOLOS A ALIENAR PELO MUNICÍPIO

Apresentada: 7 de Dezembro de 2007
Agendada: 15ª Reunião, 12 de Dezembro, adiada
Agendada: com novo número (8/08), 20ª Reunião, 9 de Janeiro 2008, adiada
Debatida e votada: 23ª Reunião, 23 de Janeiro
Resultado da votação: aprovada ponto por ponto. Pontos 1, 2 e 3 – Aprovados por maioria com 13 votos a favor (6PS, 2PSD, 2CPL, 2PCP e 1BE) e 2 abstenções (LCC); Pontos 4 e 5 – Aprovados por maioria com 11 votos a favor (6PS, 2PSD, 2CPL e 1BE), 2 votos contra (PCP) e 2 abstenções (LCC)
Proposta
1.O Regulamento de Património da Câmara Municipal de Lisboa data de 1968 e está totalmente obsoleto face às novas regras introduzidas na política de solos pela Lei de solos – LS ( Decreto-lei nº 784/76, de 5 de Novembro, alterado pelo Decreto-lei nº 313/80, de 19 de Agosto ) e pelo Código das Expropriações – CE ( Decreto-lei nº 168/99 de 18 de Setembro ).À luz destes diplomas, a cedência de terrenos em propriedade plena a particulares pode efectuar-se por acordo directo ou por concurso, devendo ser fixado na escritura de transmissão um prazo máximo para o início das construções a erigir, sob pena de reversão ( art.º 5º da LS ); para a fixação do valor a pagar, pode recorrer-se por analogia ao conceito de “justa indemnização” devida em caso de expropriação, “correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal”. ( art. 23º do CE )Para definir o valor real e corrente do bem em causa, o CE prevê um conjunto de critérios referenciais (art.º 26 e seguintes ) “numa situação normal de mercado”. Assim, “o valor do solo apto para construção será o resultante da média aritmética actualizada entre os preços unitários de aquisições, ou avaliações fiscais que corrijam os valores declarados, efectuadas na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de entre os últimos cinco, com média anual mais elevada, relativamente a prédios com idênticas características, atendendo aos parâmetros fixados em instrumento de planeamento territorial, corrigido por ponderação da envolvente urbana do bem expropriado, nomeadamente no que diz respeito ao tipo de construção existente, numa percentagem máxima de 10%” ( artigo 26º, nº 2 ). Para este efeito, o mesmo artigo do CE determina que “os serviços competentes do Ministério das Finanças deverão fornecer, a solicitação da entidade expropriante, a lista das transacções e das avaliações fiscais que corrijam os valores declarados efectuadas na zona”. Caso tal não suceda e “por falta de elementos”, o valor do solo apto para a construção deve ser calculado “em função do custo da construção, em condições normais de mercado”, devendo “corresponder a um máximo de 15% do custo da construção, devidamente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona”. Este limite de 15% pode ser majorado em função de critérios adicionais que o CE explicita e que têm a ver com a existência de infra-estruturas e redes que beneficiam o terreno em causa.

2.A determinação do valor do solo, seja à luz dos critérios do Código das Expropriações, seja à luz das práticas correntes de mercado, envolve um grau de incerteza tanto mais elevado quanto mais incertos ou indefinidos sejam os direitos de construção expectáveis. Sabe-se que em todo o mundo e também em Portugal o mercado de solos é um mercado pouco transparente. A obtenção rápida de mais-valias muito elevadas, por simples decisão administrativa relativa aos usos autorizados, e a dificuldade de escrutínio público abrem espaço a tentações de clientelismo e corrupção. Toda a legislação nesta matéria visa impedir que as transacções de terrenos entre a Administração e os particulares contribuam para desregular ainda mais um mercado sujeito a enormes pressões financeiras e especulativas, mas a verdade é que os instrumentos legais previstos são bastante complexos e continuam a não ser postos em prática.

Assim, a Câmara de Lisboa continua a proceder a transacções ( alienações, cedências ou permutas ) de terrenos com base na simples avaliação interna realizada pelos serviços municipais, sem dispor, que se saiba, de bases de dados geo-referenciadas, a partir dos dados que deveriam ser fornecidos pela Direcção Geral das Contribuições e Impostos e sem recorrer a auditorias externas. Desta prática têm resultado situações polémicas, algumas das quais são neste momento, como é sabido, alvo de sindicância ou contencioso judicial.

Sem pôr em causa a qualidade do trabalho desenvolvido pelos serviços municipais, nomeadamente pela Direcção Municipal de Património, entendemos que é chegada a altura de a CML definir um nova metodologia para avaliação do valor de terrenos municipais ou particulares, sujeitos a qualquer espécie de transacção em que a CML seja parte. É também necessário construir ferramentas de informação que permitam a aplicação de uma política de solos municipal coerente, transparente e integrada.

Assim, ao abrigo do artigo 64º da Lei nº 5-A/2002, de 11 de Janeiro, propomos:

1.Que para efeitos de cálculo do valor do solo na cidade de Lisboa, os serviços competentes da CML solicitem ao Ministério das Finanças a lista das transacções e das avaliações fiscais que corrijam os valores declarados, referentes aos últimos cinco anos, nas diferentes freguesias da cidade de Lisboa, nos termos do artigo 26º do Código das Expropriações;

2.Que os serviços competentes estudem a possibilidade de construir uma base de dados geo-referenciada relativa ao valor dos solos transaccionados em Lisboa, a partir das informações fornecidas pelo Ministério das Finanças, e concebida de forma a poder ser acessível publicamente;

3.Que os serviços competentes proponham uma metodologia de avaliação do valor dos solos em Lisboa, tendo como referência os critérios do Código das Expropriações ou outros, devidamente explicitados e fundamentados;

4.Que na metodologia a implementar seja tido em conta um escalonamento em função do valor do solo, admitindo-se a possibilidade de processos simplificados para parcelas de menor dimensão e valor;

5.Que em todas as avaliações que ultrapassem um dado valor e dimensão, a fixar na mesma metodologia, seja obrigatoriamente requerida a avaliação externa, com recurso a pelo menos duas auditorias, cujos métodos de cálculo e respectivos resultados deverão ser comparados com os utilizados e explicitados pelos serviços da CML.